中山果断出招突破土地困局 重塑城市肌理

2019-09-04来源:admin围观:4次

位于南区永安一路的一块闲置土地,里面长满杂草。

若说今年中山经济遭遇逆风局,那么背后除了大环境等因素的影响外,土地问题是无法回避的“历史阴影”。受到过去大量土地流转到二级市场、粗放式镇街经济发展模式及城乡规划不合理等因素的影响,亟须转型的中山在土地问题上被连连掣肘,甚至对产业经济的转型升级制造了障碍。在关键的节点上,中山已果断出招,在土地、规划、旧改等方面打出组合拳,可谓“拳拳到肉”。

土地困局凸显,城市亟须更新

“这块地啊,我盼了快十年了”,家住恒大绿洲的吴先生指着靠近保障房小区祈安苑的一宗地块叹息道,自己在2011年早早买了房子,当时销售人员就指着这块地和他说,这是某商业项目的地,很快就会有购物中心,不过,这一等,等了八年多。时至今天,这块地依旧没有看到动工的迹象。

这样的地块只是冰山一角。撇除有待发展的镇区土地外,作为城市门面的主城区依旧能见到不少闲置土地的影子,甚至有楼盘项目的囤地记录远超十年。以可以查阅到的土地招拍挂资料为例,西区一宗商住用地早于2007年顺利拍出,但十二年过去了依旧没有动工迹象。即便是土地紧缺的博爱路一带,依旧能见到空地。

中山的土地问题由来已久,受历史原因影响,中山早期私人土地流转惊人,可供政府规划利用的有效地块不足,加上前期缺乏长远的城市规划,闲置土地长久制约中山的城市面貌。2016年底的党代会中,中山政府有关领导就提到中山经济面临四个难以为继,其中“以土地扩张为主的发展模式难以为继,土地使用粗放、低效开发比较突出”,“以现有城镇空间布局建设宜居城市难以为继,城镇建设‘摊小饼’、资源利用碎片化有待克服”;在2015年广东省政府召开的全省处置闲置土地工作座谈会上,提到中山等市未处置闲置土地面积位居全省前列。据有关资料显示,截至2017年8月底,中山市累计已处置闲置土地1857宗,面积6.56万亩,已征缴闲置费8.66亿元。但面对中山大量的二级私人土地市场,这样的处置力度依旧不足。

闲置土地带来的,是土地坪效的低下。在由深圳市规划国土发展研究中心负责的《珠三角土地节约集约利用和开发强度控制》中指出,2013年珠三角国土开发强度已达16.49%,其中深圳、东莞、中山、佛山的国土开发强度已超过国际警戒线。

此外,2014年民盟中山委员会曾牵头作了相关调查,全市共有44个工业园区,规划用地面积达30.56万亩,工业产值和税收却不到全市总量的60%,而最小的工业园仅有400多亩,与一个小型楼盘相当。

除了土地被闲置外,原本落后的城市面貌进一步制约中山的发展。受早期发展专业镇思维的影响,中山城市首位度较弱,城镇之间的衔接地带差,同时土地被“摊大饼”式利用,低矮建筑成为主要形态,城市缺乏新旧区规划,使得中山总体呈现出“新旧混搭”的杂乱无章。归根到底,这也是土地利用不足的表现。同时,居民对居住环境的要求也日益提高,推行旧改刻不容缓。

对此,中山采取组合拳方式,今年中山出台的国土规划政策将超过25份,仅仅是上半年已经出台了十多项政策文件。而三旧改造项目遍地开花,不少区镇纷纷推介多个三旧项目,以策动城市“以旧焕新”。

1

设立国土空间规划委员会

突破土地困局,重塑城市肌理,成为了中山打好逆风局的磐石。对此,今年5月,以市长危伟汉牵头的中山市国土空间规划委员会正式成立,35名委员中包括政府委员16名,专家和公众代表委员19名。委员会下设专业委员会3个,包括发展策略专业委员会,控制性详细规划专业委员会、建筑与环境艺术专业委员会。国土空间规划委员会成立后,将重点抓好强化规划统筹管理、强化专业智慧支撑、强化审核把关职能、强化建章立制等方面的工作。

当时,危伟汉强调,组建我市国土空间规划委员会,不仅是中山规划发展史上的一件大事,也是中山改革发展史上的一件大事。国土空间规划委员会的成立,是体制机制改革的重要创新,对于加强全市统筹力度,合理有效配置全市资源,促进全市经济社会可持续发展具有重要意义。要充分发挥好规划审议的作用,改变过去规划不到位、管理粗放等现象,全面提高国土空间规划决策的科学化、民主化、法治化水平。

国土空间规划委员会成立后,中山多个重要规划快速提上日程。例如《中山翠亨新区起步区控制性详细规划调整》《中山翠亨科学城城市设计》《中山市民众科创园控制性详细规划》《中山市城市道路交通总体设计标准与导则》等方案迅速通过,为中山日后的城市发展打下基础。

2

清理闲置土地,重拳打击乱象

面对闲置土地,中山不再手软。虽然中山自2014年开展闲置土地处置工作后出台《中山市闲置土地处置实施办法》《关于闲置土地处置的实施意见》《关于促进闲置土地处置的实施意见》《关于促进土地节约集约利用的实施意见》等一系列政策文件,但依旧面临各种问题,其中闲置土地的回收成为“口头警告”,仅靠少量罚金已无法促进这些土地的发展。

对此,今年6月中山出台《中山市闲置土地处置实施细则》,加大闲置土地的处置力度。例如,第十五条第二点规定“国有建设用地使用权人必须在2021年12月31日前,参照土地出让价款或者划拨价款的百分之二十,同时参照申请缴交闲置费时期的土地市场评估价的百分之二十,按孰高原则缴纳土地闲置费并在缴纳土地闲置费之日起一年内动工开发”。

《细则》更明确自身原因闲置土地有偿收回和无偿收回的操作办法。例如符合现行收储政策的自身原因导致的闲置土地,由市土地储备中心与国有建设用地使用权人协商,依法缴交土地闲置费后进行收储。若国有建设用地使用权人确实无法支付土地闲置费的,可向市土地储备中心申请在收储过程中代扣代缴土地闲置费;依据《闲置土地处置办法》,对未动工开发满两年的土地应无偿收回。

在政策出台不久,中山部分闲置土地有了新的变化,部分项目加急布建规划文件,申请尽快开工,预计这类城市“伤疤”以后将不再复见。

3

推行三旧改造,促进“城市焕新”

除了促进土地开发外,随着三旧改造项目的有序推进,中山落后的城市面貌将彻底变身。自去年到今年年初,中山多个地区的三旧改造项目不绝于耳。

石岐区南下片区、员峰片区,西区下闸片区、上闸片区、广丰片区、长洲片区,小榄镇255个更新片区、15个重点更新片区、9个重点更新项目,火炬开发区93个片区,总面积4.8万亩……部分重点项目已经成功引入外来资本入局,并进入前期调查问询阶段。

“三旧”改造已成为加快推进中山城市更新、产业结构转型升级和环境再造等工作的重要途径。譬如,石岐区的万科金域蓝湾、雅居乐江玥、完美金鹰广场、大涌镇的红博城、古镇的庆丰灯饰配件城等一批项目都从“三旧”改造而来,这些项目对于提升城市面貌以及拉动区域经济转型升级起到了明显作用。作为三旧改造的龙头项目,马山片区的改造已经进入建设阶段。